민영주택 청약에서 당첨자를 가르는 핵심은 가점입니다. 투기과열지구의 전용면적 85㎡ 초과 주택은 물량의 80%를, 60~85㎡ 주택은 70%를 가점제로 뽑습니다. 가점이 높을수록 인기 단지에서 당첨될 가능성이 커지고, 가점이 낮으면 사실상 추첨제 물량에 기대야 합니다. 가점은 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 세 항목을 더해 최고 84점까지 매깁니다. 세 항목은 규칙이 제각각이라 헷갈리기 쉬운데, 원리를 알면 지금 내 점수와 앞으로 오를 점수를 가늠할 수 있습니다. 이 글은 세 항목의 배점과 산정 규칙, 그리고 점수를 올리는 현실적인 방법을 정리합니다.
84점은 어떻게 구성되나
가점 84점은 세 항목의 합계입니다. 무주택기간이 최대 32점, 부양가족 수가 최대 35점, 청약통장 가입기간이 최대 17점입니다. 비중이 가장 큰 쪽은 부양가족 수이고, 그다음이 무주택기간입니다. 통장 가입기간은 상한이 낮아 시간이 지나면 대부분 채워지는 항목입니다. 세 항목 모두 시간이 쌓이거나 세대 구성이 바뀌어야 오르기 때문에, 단기간에 크게 끌어올리기는 어렵습니다. 그래서 일찍 준비할수록 유리합니다. 아래에서 각 항목의 산정 규칙을 하나씩 살펴봅니다. 내 점수를 바로 확인하려면 청약 가점 계산기에 생년월일과 통장 가입일을 넣어 보시면 됩니다.
무주택기간 (최대 32점)
무주택기간은 무주택으로 지낸 기간을 1년 단위로 끊어 점수를 매깁니다. 1년 미만이면 2점이고, 1년이 지날 때마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점으로 만점입니다. 여기서 가장 중요한 것은 기산일, 즉 무주택기간을 언제부터 세느냐입니다.
원칙은 만 30세가 되는 날부터입니다. 다만 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 그래서 미혼이면서 만 30세가 되지 않았다면 무주택기간이 산정되지 않아 이 항목은 0점입니다. 한편 과거에 주택을 가진 적이 있다면, 위 기산일과 무주택자가 된 날 중 더 늦은 날부터 다시 셉니다. 집을 판 뒤에야 무주택기간이 새로 시작되는 셈입니다.
무주택기간은 본인과 배우자를 기준으로 산정합니다. 다만 청약 자체가 가능하려면 세대 구성원 전원이 무주택이어야 하므로, 배우자나 함께 사는 직계존속이 집을 가지고 있으면 무주택 요건 자체가 무너질 수 있습니다. 이 계산기는 본인·배우자 기준으로 무주택기간 점수를 계산하며, 세대원 전원의 무주택 여부는 청약홈(한국부동산원)에서 별도로 확인하시는 것이 안전합니다.
부양가족 수 (최대 35점)
부양가족 수는 본인을 제외한 부양가족 한 명마다 5점씩 매깁니다. 0명이어도 기본 5점이 주어지고, 1명이면 10점, 이렇게 늘어나 6명 이상이면 35점으로 만점입니다. 배점이 가장 큰 항목이라 부양가족을 어떻게 인정받느냐가 가점을 크게 좌우합니다.
인정 범위는 규칙이 까다롭습니다. 배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 부양가족으로 봅니다. 직계존속(부모·조부모, 배우자의 직계존속 포함)은 본인이 세대주로서 3년 이상 계속 같은 세대에서 부양해야 인정됩니다. 직계비속(자녀)은 미혼인 경우만 인정되며, 만 30세 이상의 미혼 자녀는 입주자 모집공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 주민등록등본에 올라 있어야 부양가족으로 봅니다. 형제자매는 부양가족에 포함되지 않습니다.
이처럼 단순히 함께 산다고 인정되는 것이 아니라 기간과 세대 요건을 충족해야 하므로, 부모님을 세대에 편입할 계획이라면 3년이라는 시간을 미리 고려해야 합니다.
청약통장 가입기간 (최대 17점)
청약통장 가입기간은 통장을 만든 날부터 셉니다. 6개월 미만이면 1점, 6개월 이상 1년 미만이면 2점이고, 1년이 지날 때마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점으로 만점입니다. 항목별 상한이 낮은 편이라 오래 유지하면 비교적 쉽게 채울 수 있습니다.
2024년 3월부터는 배우자의 청약통장 가입기간도 일부 인정합니다. 배우자 통장 가입기간의 50%를 본인 점수에 합산하되, 더해지는 점수는 최대 3점이고 합산 후에도 상한 17점은 그대로입니다. 예를 들어 본인이 5년(7점), 배우자가 4년이라면 배우자 기간의 절반인 2년만큼을 더해 10점으로 인정받을 수 있습니다. 부부가 각자 통장을 오래 유지했다면 챙길 수 있는 혜택입니다.
점수를 올리는 현실적인 방법
가점은 대부분 시간이 만들어 주기 때문에, 가장 확실한 방법은 일찍 시작하는 것입니다. 청약통장은 당장 큰 금액을 넣지 못하더라도 하루라도 빨리 만들어 가입기간을 쌓는 편이 낫습니다. 무주택기간도 마찬가지로, 만 30세 또는 혼인신고일부터 자동으로 쌓이므로 그 사이 집을 사면 기산일이 리셋된다는 점을 염두에 두어야 합니다.
단기간에 점수를 올릴 여지가 있는 항목은 부양가족입니다. 부모님을 세대에 모시는 경우 3년 요건을 채우면 5점을 확보할 수 있고, 배우자 통장 합산으로 최대 3점을 더할 수 있습니다. 다만 이런 방법은 실제 세대 구성과 부양이 전제돼야 하며, 점수만을 노린 위장 전입은 부정 청약으로 처벌 대상이 되니 피해야 합니다.
자주 하는 실수
가장 흔한 실수는 무주택기간을 실제보다 길게 잡는 것입니다. 사회 초년생이 통장 가입일부터 무주택기간을 세거나, 만 30세 이전 기간까지 포함해 계산하는 경우가 많습니다. 미혼이라면 만 30세 이전은 산정되지 않습니다. 과거 주택을 보유한 이력이 있는데 이를 빼먹는 것도 흔한 오류입니다.
부양가족에서는 형제자매를 포함하거나, 3년·1년 같은 기간 요건을 놓치는 경우가 많습니다. 또 배우자 통장 합산을 무제한으로 오해해 점수를 부풀리는 일도 있는데, 더해지는 점수는 최대 3점입니다. 가점을 잘못 계산해 청약하면 당첨이 취소되고 일정 기간 청약이 제한될 수 있으므로, 최종 점수는 반드시 청약홈(한국부동산원)에서 확인해야 합니다.
마지막으로, 이 글과 계산기는 민영주택 일반공급 가점제를 기준으로 합니다. 신혼부부·생애최초 같은 특별공급, 지역별 예치금 기준, 국민주택의 순위 산정 등은 규칙이 달라 여기서 다루지 않습니다. 자신에게 유리한 유형이 무엇인지는 모집공고와 청약홈 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.