전환 비용의 구조
단독명의 주택을 부부 공동명의로 바꾸는 표준 경로는 배우자에게 지분을 증여하는 것입니다. 비용은 두 갈래입니다. 증여세는 증여가액 (시가 × 지분)에서 배우자 공제 6억을 뺀 과세표준에 10~50% 누진세율이 적용되고, 취득세는 증여가액 전체에 3.5%(중과 시 12%) + 부가세목이 붙습니다. 핵심은 증여세는 공제로 0이 되는 경우가 많지만 취득세는 반드시 발생한다는 점입니다.
지분율이 절세 레버입니다
시가가 12억을 넘는 주택이라면 50% 증여 시 공제 6억을 초과해 증여세가 발생합니다. 이때 지분율을 낮춰 증여가액을 6억 이하로 맞추면 증여세를 피할 수 있습니다. 계산기에서 지분율을 바꿔 가며 총비용이 어떻게 변하는지 확인해 보세요. 등기 관련 실비(수수료·채권 할인 등)는 별도이며, 실행 전에는 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
증여세가 0원인 경우가 많다던데 왜인가요?
배우자 간 증여는 10년 합산 6억 원까지 증여재산공제가 됩니다. 시가 12억 원 이하 주택의 지분 50%를 증여하면 증여가액이 6억 이하라 증여세가 0원입니다. 이 경우 실제 비용은 취득세 계열만 남습니다.
취득세는 얼마나 나오나요?
증여 취득세 표준세율은 3.5%이고 지방교육세 0.3%가 붙습니다(전용 85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2% 추가). 2023년부터 과세표준이 시가인정액(실거래가 수준)으로 바뀌어 공시가격 기준이던 예전보다 부담이 커졌습니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택은 12% 중과가 적용될 수 있으나 1세대 1주택자가 배우자에게 증여하는 경우는 예외입니다.
공동명의로 바꾸면 뭐가 좋은가요?
양도소득세 절감(인별 기본공제·누진 완화), 종합부동산세 인별 과세, 임대소득 분산 등이 대표적입니다. 다만 전환 비용(취득세 등)이 먼저 들어가므로, 이 계산기로 비용을 확인하고 예상 절세액과 비교해 결정하세요.